新化县位于湖南省娄底市，曾经是湖南贫困人口最多的国家级贫困县。在这个小县城里，无论是国家楼市调控，还是银行房贷紧缩，每年房价节节攀升。特别是随着“碧桂园”的进驻，2020年县城某些热点楼盘成交价已逾8000元/㎡，直逼省会长沙房价。
“城市商圈旺铺”、热炒“学区房概念”，晚领证分批拿、大幅提高开盘售价、后续房源转售为租、谎称进入尾盘期……开发商出于自身利益的考量，大量捂盘惜售，借以人为抬高一路飙升的房价，各种手段层出不穷。
开发商的这一举动引起社会各界强烈反响，坊间也有一些人士粉墨登场，为开发商的行径开脱。
图为“尚程家苑”项目效果图
2020年12月31日，湖南省新化县人民法院对湖南君明房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2020）湘1322民初3531号】，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘某（化名）与被告（反诉原告）湖南君明房地产开发有限公司签订的《房屋团购协议》；
二、由被告（反诉原告）湖南君明房地产有限公司返还原告（反诉被告）刘某购房款429089元，购车库款98007元；
三、由被告（反诉原告）湖南君明房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）刘某某违约损失51900元，赔偿原告（反诉被告）可得利益损失346460.4元。
……案件受理费7014元，因适用简易程序减半收取3507元，反诉费40元，共计3547元，由被告（反诉原告）湖南君明房地产开发有限公司负担3507元，由原告（反诉被告）刘某负担40元。
初看判决结果，购房者似乎大获全胜，这无疑是一宗公平公正的审判。
令人不解是，购房当事人却于2021年1月16日再次向娄底市中级人民法院提起诉讼，要求撤销一审民事诉讼判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人湖南君明房地产开发有限公司的反诉请求。
这究竟是怎么回事，得理不饶还是另有隐情？
在买房这个问题上，购房者一直是弱势群体。许多案件判决的结果，大多是以购房者的失败而告终。而法院的判决理由是，双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不能认定合同无效。
仔细阅读这份判决书，却让人匪夷所思。
首先，原告成了反诉被告，被告成了反诉原告。
其次，团购合同约定在2017年12月31日前竣工交房，开发商却以更改房屋结构为由单方延期18个月，将交房日期变更至2019年5月30日。
其三，法庭将具备合同所有要件，且经双方签署的《团购协议》认定为无效预约合同。
最耐人寻味的是，法院认为没按开发商单方拟订的文本签订《商品房买卖合同》，所有过错都在购房者，法院据此认定“没签订《商品买卖合同》就无法办证”，进而推断“合同的目的无法实现”。
交清全部房款即遭遇开发商无限期交房，购房者欲哭无泪。希望通过诉诸法律以求公道，而法院最终判决团购户与开发商签订的《房屋团购协议》无效并予以解除。
如参照法律案例适用原则，那就是说，该楼盘新化县“尚程家苑”所有团购房用户，之前与开发商签订的《房屋团购协议》均为无效合同.。
图为“尚程家苑”项目《建设用地规划许可证》
资深法律人士如是说：在买房这个问题上，购房者一直是弱势群体
时至今日，该楼盘仍未通过相关部门的竣工验收，依旧无法履行交房责任。然而，这期间当地并未发生地震、灾难、战争等不可抗力因素。
“本案团购户与开发商君明地产所签订的《团购协议书》，具备了合同的所有要件。即便是一个预约合同，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条，该协议也应当认定为商品房买卖合同。”
“其一，开发商违约事实清楚。买房者已忠实地履行了《团购协议》约定的所有义务，并分三次交清全部房款，协议约定了明确的交房时间是2017年12月30日。既便是遵循开发商单方面的意思，将交房日期延期18个月至2019年6月30日，但其至今都未能履行交房约定，事实已构成严重违约。”
“其二，法庭采信开发商取得《商品房预售许可证》的时间，并以一个张冠李戴、真实性待查的《催款函》作为唯一证据，以此来认定封顶时间，明显违反法律和行业规范。封顶时间不能确定，法院判决团购户没按约定缴款至70%造成违约，条件不成立，结论也未必成立。”
“其三，开发商认为购房者没按其要求签订《商品房买卖合同》，导致无法备案、办证，进而认定合同的目的无法实现，纯属厄辩。”
“尚且不谈开发商随意变更规划设计方案、野蛮施工、违规增建等行为造成延期交房的事实，其单方拟定并提供的《商品房买卖合同》，擅自对交房日期、违约责任、付款方式等进行重大变更，与之前和团购户签定的《团购协议》主要条款相悖，团购户暂不签《商品房买卖合同》是有道理的。遵循契约精神，开发商本应积极协调沟通，取得和解，却以此来要挟买房者。这属典型的霸凌行为。”
“令人不可理喻的是，法庭还将‘以最终设计文件为准’这句话作为裁判‘交房时间’不确定的证据，原本这句话是对户型的约定，而不是对交房时间的表述。法庭偷梁换柱，意欲何为？”
“购房户向法院提供了《团购协议》、《选房表》及收款收据和相关往来函件。《选房表》明确了姓名、房号、面积及选房时间。庭审法官却视而不见，称‘尚未确定原告在被告处所购买的房子的具体房号及面积，房款亦处于不确定状态’……”
“如此等等，贻笑大方，如何令人信服？”
“这份判决的最大获益者是开发商，开发商违约不但可以不履行赔偿，而且按当前房价，回购后还可以再赚个几十万，法院违背了保护弱者权益的公正性”。
看完整个判决书，一位资深法律人士如是说。
他告诉记者，本案的焦点在于法庭无视法律和采信错误的证据，用一个“＋－”法推定楼盘封顶时间，然后来裁定团购户违约。并以团购户不签订《房屋买卖合同》为由，推断合同目的无法实现，进而将双方签订具有法律效力的《购房合同》予以解除，再用一个“×÷”打个七折，最终达到开发商逃避索赔的目的。
图为“尚程家苑”项目《商品房预售许可证》
取得《预售许可》即封顶违背法律及行业规则，法院采信蹊跷的证明判决团购户违约
据了解，“尚程家苑”原设计住房共296套，后经开发商更改建筑方案及违规加层新增至357套。其业主主要为三部分组成，其中200余套商品房，上渡办事处、城建投、国土局三家单位团购小组约100套，6位股东认购预留54套。
“关于法庭认定尚程家苑项目于2018年6月封顶，这是彻头彻尾的谎言。”
听到开发商在法庭上以没按工程进度付款为由，要求判决解除团购协议，许多团购户非常气愤。
“截止至2019年1月10日，我们城建投团购户分3次付清至70%以上购房款项，部分购房者已付清全部房款，开发商也分别开具了收据予以确认。相关收据均向法庭提交，法官在铁的证据前却选择性失明，判决我们违约和合同无效。”
“法庭上开发商律师出具的《尚程家苑购房房款催缴函》，该函列明的催缴单位是‘上渡办事处团购房工作小组及各团购户’，将对其他团购单位的催款函用在我们城建投的团购户，明显缺乏证据的关联性和证据力，而我们至今未收到支付此购房款的催款函。”
“开发商与团购工作小组签订的《建设管理协议书》约定：根据项目进度需要进行付款时，开发商必须提前10天书面告知团购工作小组，由团购小组在10日内收齐款项后于3日内打款至开发商账户。”
“协议书同时约定，我们团购房工作小组对工程进度、质量以及资金使用情况拥有监督权。房建项目封顶属重要阶段性工程，按建筑规范必须进行分部验收，理应邀请我们参加，但开发商没有任何邀请及安排。”
“法官以开发商提供的《商品房预售许可证》作为楼盘封顶时间的佐证，称项目2018年6月已封顶。取得《预售许可》即封顶之说纯属人为臆造，稍微有常识的人都知道，取得预售许可与楼盘封顶没有任何关联。”
“该项目2018年1至6月，因没按规定办理施工许可手续、违反《安全生产许可条例》、野蛮施工、违规增层及质量问题等原因，受到政府相关部门不少于4次停工停电处罚。”
“2018年4月份才陆续完成正负零，8+1层混泥土框架主体6月份怎么能封顶？即使以举全国之力建造‘火神山’医院的速度，也没那么快封顶。这既不符合逻辑，也绝对不是事实。”
图为“尚程家苑”项目网络售房信息截图（来自新化房产网）
关于“尚程家苑”项目停工整改及封顶时间的调查
新化县人民法院一审判决以“2018年6月，新化县城乡规划局及新化县控违拆迁工作领导小组办公室对被告的违法加层进行了处罚”为由，推断出“只有完成主体工程建设，才存在是否加层建设”的结论，从而认定尚程家苑的封顶时间为2018年6月。法庭如此推断，不知是文化水准不足，还是专业知识缺乏，不得而知。
2018年1月9日，因为没办理质量安监手续、施工许可证、部分施工人员未佩戴安全帽，新化县建设执法大队送达停工10日的《整改通知书》（新建整字【2018】第01号）。
6月16日，新化县城乡规划局发布（新规停建第【2018】第A070号）文件责令尚程家苑项目部停工。
7月6日，新化县控违拆迁工作领导小组办公室对项目部下达《关于对违法建设施工现场采取停电的函》（新控函字【2018】2号）：我办根据赵谭华县长指示，依法对违规加层建设的上渡街道办事处尚程家苑开发项目于2018年7月2日采取停电措施，不准施工建设，并在配电箱上加封条。2018年7月6日，我办巡查时发现该项目对我办所贴封条予以私自拆封并恢复施工，经报请我办主要领导同意，决定对上渡街道办事处尚程家苑项目采取彻底停止供电措施。
8月8日， 新化县住房和城乡建设局发布《关于网传新化县尚程佳苑项目为豆腐渣工程问题的调查情况说明》，责令尚程佳苑项目所有栋号停工检查整改，并要求各责任主体单位严格按照标准规范整改落实。
同日，新化县建设工程质量监督站对尚程家苑项目承建商“娄底巨盛建设有限公司”发出《工程停工通知书》（新质监停字【2018】第016号），责令必须停止施工，要求整改完成后，写出书面报告送建设工程质量监督站，凭《复工通知单》复工。
……
2018年10月29日，“新化房产网”售房信息显示，尚程家苑“工程进度:共九层，五层已封顶”。
通过查询新化县房地产管理局官网、政务公示及售房信息，更多证据表明开发商在说谎。
据调查走访相关管理人员，该项目各楼盘的实际封顶时间，应在2018年12月份才开始得以陆续完成。
图为新化县城乡规划局对“尚程家苑”项目建筑限高调整批前公示
法院：因团购户未签订《商品买卖合同》推断合同目的无法实现
据判决书显示，该楼盘取得新化县城乡规划化设计院设计图审批时间为2017年8月28日，12月底以前才完成项目土石方和堡坎工程。
“至原约定的交房时间只有4个月的时间，被告也不可能在4个月的时间内完成建设并达到交房的条件，固本院认为被告所提交的证据达到了其主张的交房时间顺延18个月的高度的盖然性的证明标准，本院根据情势变更原则及结合上述事实，对被告与新化县尚程家苑城建投、上渡办事处、国土局团购房工作小组之间签订《尚程家苑项目开发建设管理协议书》后，被告将交房时间延长至2019年5月31日，且不因砖混结构改为框剪结构造成增加建设成本而增加房价的事实予以认定。”
“原告与被告之间签订的《房屋团购协议》中约定：乙方推举产生的团购房工作小组，可全权代表与甲方协调并处理项目开发建设过程中的相关事项……故被告与原告所在的团购房领导小组之间关于交房时间延长的意思表示，对原告发生法律效力。”
团购户为什么不愿意签订《商品买卖合同》，个中原因让人深思。
2018年3月8日，离合同约定交房时间过去三个月之久，开发商致函城建投团购房工作组，要求更改房屋结构及交房时间：将砖混结构改框架结构要增加50元/㎡，其中一半25元/㎡作为各团购工作组经费和补助；交房日期要延期18个月（从2017年12月31日至2019年6月30日）；如同意免责延期则不增加砖混结构改框架结构费用。
城建投团购小组3月29日的复函明确指出：开发商与各团购户签订了《房屋团购协议》，必须按《团购协议》办理，或开发商与团购户直接协商，签订补充协议；开发商没有按最初约定的间距和方案（最初楼层是6+1，中心花园间距46米，道路宽7.7米和9米）执行，事实上已经对团购户构成违约；方案的调整（由6+1层改为8+1层）受益方是开发商，开发商更没有增加房款的理由；将底层架空层作为车库销售，而架空层在建筑规范中明确是公共共有用地，开发商没有处分权。
一切都十分明了，除表明开发商构成违约外，团购房工作小组无权，也没有就增加房款和延期交房表示同意。
法庭关于“高度盖然性”的推论结果是：延期18个月交房必须由购房户承担。合同的严肃性，契约精神荡然无存。
关于“尚程家苑”11栋、12栋存在违规增建问题，法院一审判决认为这属于行政管理的范畴，裁定驳回该项起诉。
据调查，项目规划文件明确11栋、12栋为7+1层，但实际建设8+1层，违规增建约1800余平米，容积率及层高的增加。以此推算，开发商非法获利约700余万元。
据知情人士讲，对开发商的违规处罚低于业内任何一个违规楼盘的处罚标准，其中涉嫌重大利益输送关系。
上渡办和城建投团购房小组负责人还表示，违规增建给小区购房户带来重大影响：首先，层高的增加带给用户的采光时间肯定不足；其次，由于小区面积的增加，势必造成常住人员增加，给小区居住环境带来影响；第三，车辆增加，给小区通行造成影响。对此，开发商难道不应该承担责任？
届此，团购户均早已选定房号，并分3次付清70%以上购房款项，部分购房者已付清全部房款，正在满怀期待的等待开发商交房，好进行装修入住。
然而，等来的是开发商要求签订单方拟订，对交房日期、违约责任、付款方式等条款进行重大变更的《商品房买卖合同》。
对开发商的违规增建及违约行为严重损害到个人权益，团购户进行多次上访维权无果，最后只能诉诸法律以求获得保护，诉讼请求简单，尽快交房并承担违约责任。
结果出现之前一幕，法院一审“因团购户未签订《商品买卖合同》推断合同目的无法实现”，判决《房屋团购协议》解除，房产由开发商回购。
“赔了夫人又折兵”——这一判决结果让许多团购户的家人不由悲从心来，抱头痛哭。
图为“尚程家苑”项目小区入口实拍
一个团购户的心声：刚付清全部房款，却跪在了无限期交房的路上
目前，尚程家苑同地段的相同房产价格已经高达7000元/㎡，法院判决开发商按照4280元/㎡的价格并施之以七折回购，结果成了2960元/㎡，原房屋面积由170余平方米魔幻般变为120平米，50余平米被生剥活吞，如何不让家人们不泪流满面呢？
一审已尘埃落定，二审尚未开庭。
团购户刚付清全部房款，却跪在了无限期交房的路上。
据了解，“尚程家苑”原本是新化县城建投联合上渡办事处共同开发，由新化县东海房地产公司实施、集资建设的房地产项目。
2014年初启动项目，2015年开始正式运行。东海地产在完成初步规划设计、制图、用地报审等前期工作后，由于公司资金短期困难，经人介绍由娄底市政府某部门工作人员李XX介入操盘。目前共有6位股东，挂靠湖南君明房地产开发有限公司，法人代表为阳小兰。
2016年9月22日，城建投房购小组与开发商签署的《尚程家苑项目开发建设管理协议书》，尔后，开发商与各团购户陆续签订《新化县尚程家苑项目房屋团购协议》。
2018年5月31日，“尚程家苑”取得商品房预售许可，同年6月2日开盘。
“板式洋房，双向观景”“风生水起，墅藏乾坤”“城建投、上渡办事处、国土局…多家单位团体入住，高端人士聚集，左邻右舍，共赞品格生活”“容积率≤2，绿化率≥25%”……
通过售楼广告可以看出，该楼盘群不但依山傍水，而且交通便利，地理位置得天独厚。特别是毗邻当地百年老校——新化县第一中学，集园林、江景、学区房于一体。
俗话说，皇帝的女儿不愁嫁。短短4年时间，随着周边配套设施的完善，其价格也是火箭式的跨越攀升，现在同地段售房价已超过8000元/㎡。
据团购户与开发商签订的《房屋团购协议》显示，2016年电梯房均价仅为2298元/㎡。即便是本案原告选中的尚程家苑团购房第6栋8层802号房，当年合同价格仅为2368元/㎡。对比现在房价，这买卖开发商无疑是亏大了。
图为“尚程家苑”项目《土地成交确认书》及部分竞买人名单
楼市博弈，如何维护购房者的合法权益成为当务之急
一审以城建投团购户们败诉告终，判决开发商按照4280元/㎡的价格打七折后回购。
权且不计交纳房款衍生的利息，试问，用此价格，购房者能在同等地段购买一套同面积的房子吗？傻子都看得出来，笑得最开心的非开发商莫属。
有人说，此案法官没有起码的职业操守，置法律和行业规范于不顾，偷梁换柱、置换概念，穷尽一切手段，涉嫌严重偏袒房地产开发商，定有官商勾结和暗箱操作。
有人说，因团购户未签订《商品买卖合同》推断合同目的无法实现，实属荒唐。合同的目的是交房，房子摆在那里，并没有发生地震和洪灾，这是一个典型的糊涂法官判糊涂案。
也有人说，商人逐利的本性，亏本的买卖不做。可以理解时过境迁，开发商已不是当年的“吴下阿蒙”，借壳法律的外衣，略施小计，将所售房产收回，再赚个盆满钵满……
对于现在的房价来说，不管上涨还是下跌，依旧有很多购房者买不起房。
对于一个普通工薪家庭，全款买房的话，需要二十年的家庭收入才能买一套房，而且是在没有任何开销的情况下。而一个家庭每年的开支都不是一个小数目，每年的收入能存下来一半就不错了。这也就是说想要全款买房的话，需要四十多年。
楼市博弈，购房者是最弱势群体。一旦上当受骗，其结局可想而知。
而成家立业，买房成了刚需。随着国家二胎政策的开放，孩子择校入学再次引爆“学区房”热点，为房地产市场推波助澜。
房地产市场的火爆，出现了很多违约行为的发生，致使社会的诚实信用原则受到了很大的冲击，也同样与我国建立和谐社会的基本原则不相一致。
习近平总书记在十九届中央纪委五次全会上指出，对政法系统腐败严惩不贷，要坚决整治政法战线违纪违法问题，努力让人民群众在每一件司法案件中感受到公平正义。
1月25日，在中央政法委秘书长会议上，秘书长陈一新强调：政法系统腐败问题要严惩不贷，政法干部要做从严治党“五种人”。
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。
南京工业大学建设与房地产管理系副教授张晓牧曾说：“目前,在房地产市场中,购房者与房地产开发商相比,明显处于弱势群体地位,其合法权益屡遭侵犯,由于开发商自律行为较差,规范房地产市场方面的法律又不完善,市场机制也不健全,如何维护购房者的合法权益成为当务之急。”
业内人士说，要更好地保护购房者的合法利益,使房地产市场健康发展,最有效的办法就是购房者提高自身防范意识,迫使开发商依法售楼。
目前，团购户们已向娄底市中级人民法院提起二次诉讼，本报将持续追踪报道。
（责编：dt0424）
